房地产项目增值税税负率

  鉴于目前很多项目受高地价影响，全案增值税税负率低于3%，带来预缴增值税税款无法退回的风险。曲靖恒企会计培训学校为大家详述如下，希望对你们有所帮助。

  一、营改增的相关文件规定

  1、财税2016年36号公告规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照３％的预征率预缴增值税。

  【解读】预收款是指房地产企业预售房地产项目时收到的款项。本条明确了收到预收款时需预缴增值税，预征率为３％。

  房地产企业在收到预收款时，不确认为纳税义务发生，只是预缴税款； 真正的纳税义务发生时间，应根据《试点实施办法》第四十五条的相关规定确定。根据《试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一） 纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项， 是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

  2、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》解读：关于预收款的规定。原营业税制下，房地产开发企业收到预收款时即确认为纳税义务发生。按照增值税的一般规定，房地产开发企业收到的预收性质的款项，不需要确认纳税义务发生，但是考虑到房地产开发项目，收入和支出期间可能会有不匹配的情况， 为平衡税款入库时间，本条规定房地产开发企业在收到预收款时， 需要按照３％的预征率先预缴增值税。按照增值税纳税义务发生时间确认纳税义务发生时，已预缴的税款可以抵减应纳税额。

  二、应对的可能方案

  方案一：与主管税务机关沟通，在增值税税负率达到3%的时候，收到预收账款的时不申报预缴增值税，预收款仅开收据，若后续被上级税务机关稽查的时，全额开具未申报的预收款。

  方案二：与主管税务机关沟通，收到预收账款的时候直接开具有税率的增值税发票，不预缴增值税。

  方案三：不与主管税务机关沟通，收到预收账款的时候直接开具有税率的增值税发票，不预缴增值税。

  方案四：销售合同改为直接收款方式。

  三、方案分析

  方案一，实务中，当项目进入尾盘阶段，全案已明确土增税预缴大于清算，此时有些主管税务机关愿意与房企达成默契，也就是预收账款不申报预缴土地增值税。但是对于增值税全案测算，如何说服税务机关，你后续是否还会拿地，后续销售价格是否存在涨价空间等。方案一的现实处理，在尾盘阶段可能可以，但是税收收益较小，预售阶段，如何说服税务机关，以及如何举证，这也将是沟通的基本问题。

  方案二，与主管税务机关沟通，收到预收账款的时候直接开具有税率的增值税发票，不预缴增值税。

  分析如下：：

  1）依据：①房地产企业在收到预收款时，不确认为纳税义务发生，只是预缴税款。开具的为收据或者为“未发生销售行为的不征税项目”发票；②纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。③预收账款确认预缴义务的原因为，考虑到房地产开发项目，收入和支出期间可能会有不匹配的情况， 为平衡税款入库时间，本条规定房地产开发企业在收到预收款时， 需要按照３％的预征率先预缴增值税。

  2）分析：①收到预收账款时，直接开具增值税专用发票，符合了增值税纳税义务发生时间，提前确认了增值税纳税义务；②因为项目公司的预缴和清算均为同一主管税务机关，不同于建筑行业存在地区性税源协调问题；③预收账款已确认了增值税纳税义务，增值税的设计原理就增值额征税（流通环节形成链条抵扣形成税收的闭环管理），已确认销项，再确认快速预缴，多此一举；④收取的预收账款，不满足纳税义务发生时间下才需要预缴增值税，若收取预收账款已满足增值税纳税义务，不预缴增值税。从法理上是有依据的；⑤增值税的纳税申报同时可以满足该方案的执行。

  3）风险：目前有与部分税务机关税政沟经过，税政的观点是只要有预收账款，皆要预缴增值税，无论开什么票。思成对于预缴前置与增值税纳税义务发生时间，表示有不同意见。如果不被税务机关认可，后续这类操作将引起税务机关警觉。

  方案三，不与主管税务机关沟通，收到预收账款的时候直接开具有税率的增值税发票，不预缴增值税。

  可能的风险：

  法规：根据《中华人民共和国税收征管法》第32条“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金”。第62条“纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。”

  《征管法实施细则》第75条规定，“税收征管法第三十二条规定的加收滞纳金的起止时间，为法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际缴纳或者解缴税款之日止。”

  1）税务风险：罚款、滞纳金风险。

  这边是否会因此产生滞纳金，实务中存在争议。

  分析如下：

  在申报的时候，依据方案二的分析，站在公司角度，申报缴纳是符合增值税缴纳的规定的，但是若税务机关检查后与公司对于法规理解不同，认为缴纳不满足规定，既经税务机关裁量确定才告产生的具体纳税义务，税务机关裁量确定，并依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限。此时在主管税务机关确定的税款缴纳期限入库税款，不满足税收征管法的条款，不应缴纳滞纳金。

  引申：①这类问题已有很多法院判例支持，如非常有名的“德发税案”。该案例对于滞纳金的把握是经过从纳税人是否具有“过错”角度来论证滞纳金加收问题；②税务局内部也有人士对于32条的理解是纳税人未按规定期限缴纳税款需加收滞纳金，强调主观故意性。如《中国税务》2011年第10期“钟税官信箱”专栏，对某案例解答时这样表述：根据《税收征收管理法》的有关规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。根据该规定，纳税人未按规定期限缴纳税款需加收滞纳金，强调主观故意性。

  方案四，销售合同改为直接收款方式，这是在某税务局内部征管意见中看到的，采取直接收款方式销售，可以跳过预缴。目前百度无法搜索的到相关内容，对于地产企业采取直接收款方式销售商品房，这个是否具有可能性，需要修改合同样式，以及考虑银行按揭，是否需要与主审所沟通等，都需要综合考虑。

  四、退税探讨

  根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）的规定：“第五十一条 纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。”

  整体涉及的预缴增值税的退还金额较大，与当地的财政能力和税务环境有显著关系，目前了解到实务中，已有部分房企再努力，但是目前未见成功案例。

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